Praha zůstává největším nájemním trhem v České republice. Pro investora, který hledá především pravidelný příjem, však její atraktivita postupně klesá a není jedinou volbou. Důvodem není nedostatek poptávky po nájemním bydlení, ale především poměr mezi pořizovací cenou nemovitosti a jejím výnosem.
Výnos investice totiž neurčuje samotná výše nájmu, ale vztah mezi ročním příjmem investora a kapitálem vloženým do pořízení bytu. Právě tady často vzniká jedno zásadní nedorozumění. Když se mluví o výnosech nájemních bytů, lidé často vycházejí z nemovitostí, které vlastní už řadu let. Ty ale byly pořízeny za zcela jiné ceny. Pokud majitel po dvaceti letech nastaví tržní nájemné, může dosahovat výrazně vyššího výnosu než investor, který stejný byt kupuje za dnešní tržní cenu.
Právě výnos z nově pořizované investice je proto pro rozhodování investora mnohem důležitější než výnos starší nemovitosti. V Praze jsou sice nejvyšší nájmy, to samé ale platí i pro ceny nemovitostí. Výsledkem je hrubý výnos kolem dvou až čtyř procent, přičemž čtyři procenta představují spíše optimističtější scénář u vybraných nemovitostí. A právě slovo „hrubý“ bývá často přehlíženo. Z výnosu totiž investor hradí nejen správu, ale také opravy, pojištění, období bez nájemníka i další provozní náklady. Vedle peněz ho to stojí také čas. To vše je potřeba při posuzování skutečné výnosnosti investice zohlednit.
Za stejný kapitál lze proto v některých regionech diverzifikovat pořízením více nemovitostí nebo získat lepší poměr mezi pořizovací cenou a příjmem. Dobře je to vidět na příkladu naší investorky, která vlastnila investiční byt v Olomouci v hodnotě 9,73 milionu korun. Roční nájemné činilo 264 tisíc korun, což odpovídalo hrubému výnosu 2,7 % ročně. Prostřednictvím naší služby Klíč za klíč následně získala tři investiční byty v regionech o celkové hodnotě 9,23 milionu korun, přičemž z vlastních zdrojů doplatila 500 tisíc korun. Nové portfolio jí dnes generuje více než 600 tisíc korun ročně a jednotlivé byty dosahují výnosů mezi 5,5 a 8,1 %.
Salutem Group nabízí jiný investiční model
Investování do nemovitostí by nemělo být zbytečně složité. Investor by měl řešit hlavně to, kam uloží svůj kapitál, ne kdo opraví protékající baterii nebo kdy sežene nového nájemníka. Právě na tomto principu vznikla služba Klíč za klíč. Umožňuje investorům směnit jednu nemovitost s nižším výnosem ve velkém městě za několik investičních bytů v regionech. Nejde o to, že Praha přestává být zajímavou investicí. Jde o to, že stejný kapitál může v některých případech pracovat efektivněji, vytvářet vyšší pravidelný příjem a zároveň rozložit riziko mezi více nemovitostí.
Jaroslav Ton
spoluzakladatel skupiny