Není tajemstvím, že důchodový systém v ČR skládající se ze tří pilířů je v problémech. Druhý pilíř přežil dva roky a skončil. První pilíř (průběžný systém) je v prohlubujícím se deficitu, který letos v 1. pololetí již přesáhl 40 miliard korun a jeho výkon se kvůli stárnutí populace nebude zlepšovat.
Transformované penzijní fondy třetího pilíře mají za posledních 10 let průměrný roční výnos v rozmezí 0,8 – 1,3 %. Oba tyto pilíře jsou v problémech a jejich státní podpora je jedním z hlavních témat probíhajícího konsolidačního balíčku státního rozpočtu.
Věkovou strukturu populace popsal Český statistický úřad, cituji: „Dlouhodobý růst seniorské složky, její početní převahy nad dětskou složkou (trvá od roku 2006) a snižování podílu obyvatel v produktivním věku vedou k postupnému stárnutí populace. Průměrný věk obyvatel ČR se od počátku roku 2011 do konce roku 2020, tedy za posledních deset let, zvýšil o necelé dva roky na 42,6 let (u mužů o 1,8 roku na 41,1 let a u žen o 1,7 roku na 44,0 let). Věkový medián, který rozděluje populaci na dvě stejně početné části, během období 2011–2020 vzrostl ještě více než průměrný věk obyvatel, a to z 39,8 let na 43,3 let, tj. o 3,5 roku.“
Občanům nezbývá nic jiného, než si vybudovat vlastní čtvrtý pilíř. Ten by měl přinést stabilní růst své ceny a pravidelný výnos a díky tomu zmenšit dopad špatných výsledků prvního (včetně zvyšování věku odchodu do důchodu) a třetího pilíře na investory. Čtvrtý pilíř si investor musí umět vybudovat sám.
Jeho součástí jsou nejčastěji zmiňovány akcie, dluhopisy a nemovitosti, případně i drahé kovy. Každá z těchto skupin má své plusy a mínusy. Akcie jsou velmi volatilní a díky velké likviditě je u nich častý psychologický tlak na prodeje. Zejména pokud mají investoři (i neúmyslně) nastavený psychologický limit, že pokud ceny klesnou o určité procento, budou se bát dalšího pádu a budou se snažit okamžitě prodat téměř za jakoukoliv cenu. Výnosy dluhopisů jsou nyní na mnohaletých maximech, růstový trend výnosů se blíží svému konci. Zlato je sice vnímáno jako jistota zajištění majetku, ale ani u něj se nelze vyhnout volatilitě.
Desetileté srovnání vývoje cen akcií, zlata a nemovitostí je názorné. Nemovitosti poráží zlato (nejen) v absolutní hodnotě: akcie sice poskytnou vyšší výnos, avšak s mnohem větší volatilitou. Vítězí zde nemovitosti.
Nemovitosti jsou bezkonkurenčně nejrozšířenějším nástrojem nejen v České republice, ale i ve světě. I přes stávající pokles ceny je ve srovnání s jinými druhy investic jejich výhodou výrazně menší cenová volatilita stabilizující výnosy. Průměrný výnos je vyšší než medián (medián dělí určitý celek na dvě stejné poloviny). A to zejména díky tomu, že výnosy jsou velmi závislé na lokalitě. U pronájmu v Praze jsou výnosy kolem 3 % ročně, ve vybraných regionech mimo Prahu jsou až na 8% hranici. investiční nástroj do nemovitostí byly před rokem 2021 pří nízkých úrokových sazbách využívány hypotéky, u nichž hrubý příjem z pronájmu byl vyšší než splátka hypotéky. Po zahájení zvyšování úrokových sazeb červnu 2021 toto pravidlo přestalo platit a investoři do nemovitostí přišli o jeden investiční nástroj. Zároveň však došlo ke zvýšení regionálních rozdílů mezi výnosy.
Vybrat správnou nemovitost ve správném regionu je tedy velmi důležité a je potřeba to umět. Sázet na jednu nemovitost je riziková investice a riziko je třeba snížit. Pro investory hledající pravidelný dlouhodobý výnos zvláště v dnešní době lze riziko poklesu příjmů z pronájmu eliminovat dlouhodobými pronájmy spolu s indexovaným nájemným. Jeho velikost se každoročně zvyšuje o průměrnou míru inflace dosažené v předchozím roce, kterou zveřejňuje Český statistický úřad. Riziko poklesu výnosů také minimalizuje rostoucí zájem o nájemní bydlení.
Nástrojem pro snížení investičního rizika je diverzifikace, kterou je třeba zohlednit i v případě investic do nemovitostí – i pro ně platí pravidlo “nemít všechna vejce v jednom košíku”. Tím lze snížit míru rizika, aniž by současně došlo ke znatelnému snížení výnosu. Proto by diverzifikace měla být základním pravidlem každého investora, i toho, který chce investovat jen a pouze do realit. Ideálním nástrojem diverzifikace jsou fondy, které ve svém portfoliu drží více nemovitostí, ideálně zároveň rezidenční a průmyslové.
Vše výše uvedené jsou výhody realitních investičních fondů. Nejzajímavější jsou fondy schopné předem garantovat výnos celou po dobu své existence. Takových fondů je minimum a jedním z nich je Salutem Fund garantující 6% roční výnos po celou dobu investice.