Nemovitosti byly, jsou a nejspíš dlouho zůstanou jednou z nejrozumnějších forem investice. Zvlášť pro ty, kteří dávají přednost reálnému majetku, na který si mohou doslova sáhnout.
Jenže kolem investičních bytů se v posledních letech vytvořila představa, že se z každého majitele automaticky stává rentiér s pohodlným pozitivním cash flow. A právě tato iluze dnes bere za své.
Když matematika vycházela sama
Ještě před několika lety působila investice do bytu jako přímočará cesta k výnosu.
Levné hypotéky, rostoucí ceny nemovitostí a silná poptávka umožňovaly, aby nájemné bez větších problémů pokrylo splátky úvěru. Budoucí zhodnocení fungovalo jako bonus navíc.
Rizika existovala, ale trh je často dokázal překrýt růstem kapitálové hodnoty. Dnes je situace výrazně střízlivější.
Vysoké pořizovací ceny stlačily hrubé výnosy. Provoz bytu citelně zdražil. Hypoteční sazby zůstávají i přes loňské uvolňování měnové politiky relativně vysoko a jejich pokles se v posledních měsících zastavil. To, co dříve zakrýval růst cen nemovitostí, ať už to byl špatně zvolený nájemník, nízko nastavený nájem nebo delší výpadek obsazenosti, dnes dopadá přímo do cash flow investora.
Investiční byt se tak stále víc chová jako běžné podnikání.
Neznamená to, že nemovitosti přestaly fungovat. Znamená to jen, že přestaly fungovat samy od sebe.
Strukturální nedostatek bydlení investorům nepomáhá
Paradoxně situaci vyostřuje i strukturální nedostatek bydlení, zejména ve velkých městech.
Jakmile se hypoteční trh byť jen mírně uvolní, poptávka rychle narazí na omezenou nabídku a ceny opět rostou. Pro investora to ale není výhra, vyšší ceny znamenají menší rezervu ve výnosech a vyšší citlivost na jakýkoli provozní problém.
U stále většího počtu bytů dnes nájem jednoduše nevydělá na jejich pořízení a financování.
Podle Hypomonitoru České bankovní asociace se průměrná hypoteční sazba v prosinci 2025 pohybovala kolem 4,5 %. Kdo dnes kupuje byt na úvěr, často zjistí, že nájem nepokryje ani samotnou splátku hypotéky a rozdíl musí pravidelně doplácet z vlastních prostředků.
Takový model je fakticky sázkou na budoucí prodej za výrazně vyšší cenu.
Inflace nízko, sazby zůstávají
Lednová inflace 2026 klesla na 1,6 % a Česká národní banka očekává její udržení pod dvouprocentním cílem i letos. Přesto bankovní rada ponechala úrokové sazby beze změny.
I kdyby letos došlo ke dvěma snížením o čtvrt procentního bodu, hypoteční sazby se budou měnit pomalu. Ovlivňuje je nejen domácí politika, ale také vývoj v zahraničí: kroky Fedu, ECB i Bank of England a jejich dopad na finanční trhy.
Rychlý návrat k „levným penězům“ nelze očekávat.
Přísnější investiční hypotéky
Od 1. dubna 2026 banky zpřísňují podmínky u investičních hypoték. Maximální LTV klesá na 70 % a zavádí se limit DTI 7.
V praxi to znamená jediné: na stejný investiční byt je potřeba výrazně více vlastního kapitálu. Místo dřívějších 20 % je nutných minimálně 30 %. A zároveň se výrazně zmenšuje prostor pro další zadlužení.
Provoz rozhoduje víc než kdy dřív
V kombinaci dražších peněz, stárnoucích domů a opatrnějších bank dnes rozhoduje kvalita provozu.
Investiční byt není automatický pasivní příjem. Je to:
- výběr a prověřování nájemníků
- řešení plateb a smluv
- opravy a havárie
- komunikace se SVJ
- průběžné investice do údržby
U starších domů se stále častěji připomíná technický dluh. Byt může být po rekonstrukci, ale celý dům ne. Jediné hlasování na schůzi SVJ o zvýšení příspěvku do fondu oprav dokáže změnit výnosový plán na roky dopředu.
Z jednoho či dvou bytů se tak velmi snadno stane druhá práce po večerech a víkendech.
Regiony: vyšší procento, vyšší nároky
Protože výnosy ve velkých městech začaly drhnout, část investorů se obrací do regionů. Na papíře to často vypadá atraktivně: nižší pořizovací cena, vyšší procento výnosu.
Realita ale bývá složitější.
Bez detailní místní znalosti se investice snadno změní v časově náročnou starost. Vyšší hrubý výnos sám o sobě nic negarantuje. Skutečný výsledek se ukáže až v obsazenosti, stabilitě nájemníků a schopnosti udržet nájemné bez tlaku na kvalitu bydlení.
Pokud se výnos „rozpustí“ v neobsazenosti, nečekaných opravách nebo omezené možnosti zvyšovat nájem, procento na papíře přestává dávat smysl.
Nemovitosti nezmizely. Jen přestaly odpouštět chyby.
Investice do bytu dnes stále může fungovat.
Ale jen při realistickém nastavení očekávání, dostatečném vlastním kapitálu a aktivním řízení provozu.
V prostředí dražších peněz už největším rizikem není samotný trh.
Je jím špatně zvládnutý provoz.
A právě tady dává smysl přemýšlet jinak.
Místo jednotlivých bytů „na vlastní pěst“ může být řešením investice do projektů, kde je provoz řízený systematicky, s lokální znalostí a v širším měřítku. V Salutem Real se dlouhodobě zaměřujeme na obnovu existujících objektů v regionech a jejich návrat na trh jako stabilního nájemního bydlení. Právě kombinace nižších vstupních cen, důrazu na kvalitu správy a práce s dostupným bydlením vytváří prostředí, kde může investice dávat ekonomický smysl i v podmínkách roku 2026.
Pokud dnes investovat do nemovitostí, pak s důrazem na provoz, strukturu a realistickou matematiku. Ne na iluzi pasivního příjmu.