Vlastní bydlení zůstává pro mladé Čechy důležitým cílem. Jen se k němu stále obtížněji dostávají. Podle letošního průzkumu Salutem Group provedeného společností STEM/MARK má vlastní bydlení pouze 30 % lidí české generace Z. Podle společnosti Deloitte si ho 59 % mladých v současnosti nemůže dovolit a 53 % kvůli své finanční situaci odkládá důležitá životní rozhodnutí.
Často se přitom říká, že mladí raději utrácejí, než aby spořili. Česká data však tak jednoduchý obrázek nenabízejí. Podle průzkumu Air Bank za první čtvrtletí letošního roku dokáže 57 % lidí do 25 let bez problémů každý měsíc odložit desetinu příjmu. Na radosti přitom vydávají méně než lidé středního věku. Problém tedy nemusí být v neochotě spořit, ale spíš v tom, jak vysoká částka je potřeba na začátku.
Podle aktuálních dat Deloitte dosáhla ve druhém čtvrtletí 2026 průměrná nabídková cena nových bytů v Praze 182 700 Kč za metr čtvereční. Modelový byt o velikosti 70 m² tak vychází téměř na 12,8 milionu korun. Při průměrné hrubé pražské mzdě 66 459 Kč měsíčně jde přibližně o 16 průměrných hrubých ročních mezd.
Akontace se za takových podmínek skládá roky. Po celou dobu přitom člověk žádnou nemovitost nevlastní. Vlastní bydlení se posouvá a s ním mohou odcházet na později i další rozhodnutí, ať už jde o větší byt, děti nebo založení rodiny.
Vzniká tak určitá past čekání. Jednou z možností, jak ji prolomit, je změnit pořadí i lokalitu jednotlivých kroků. První nemovitost, kterou člověk koupí, nemusí sloužit jeho vlastnímu bydlení.
Domino Most jako první investiční byt
Projekt Domino Most nabízí 268 bytů 1+kk od 20,8 m² v domě, který prochází kompletní rekonstrukcí. Cena základní jednotky začíná na 1 990 000 korun. Kupující se stává jediným vlastníkem konkrétního bytu zapsaným v katastru nemovitostí a následně jej pronajímá společnosti Salutem Real.
U základní varianty činí smluvní nájemné 9 950 korun měsíčně, což odpovídá výnosu 6 % z kupní ceny ročně. Nájemní smlouva se uzavírá současně s koupí a nájem se vyplácí od tohoto okamžiku. Jeho výše není závislá na obsazenosti konkrétního bytu ani na aktuálních tržních nájmech. Salutem Real zároveň zajišťuje správu nemovitosti a podle podmínek projektu hradí případné opravy.
Vedle samotného výnosu je podstatná pořizovací cena. Částka kolem dvou milionů korun otevírá jiné možnosti financování než byt za pět nebo šest milionů korun.
Financování bez zástavy nemovitosti
Některé stavební spořitelny dnes nabízejí účelové úvěry na bydlení bez zástavy nemovitosti i v částkách přesahujících dva miliony korun. Konkrétní výše úvěru, úroková sazba i splatnost se liší podle poskytovatele a bonity klienta. U investičního bytu je proto vždy potřeba ověřit, zda daná stavební spořitelna tento účel financování akceptuje.
Pro část mladých lidí tak může vzniknout možnost pořídit si první nemovitost bez toho, aby předem museli naspořit vyšší stovky tisíc korun. Poskytovatel samozřejmě posuzuje jejich příjmy, stávající závazky a schopnost úvěr dlouhodobě splácet.
Pro představu lze pracovat s úrokovou sazbou 5,99 % ročně. U úvěru 1,99 milionu korun odpovídá jednoduchý roční úrok přibližně 119 200 korunám, zatímco nájemné 9 950 korun měsíčně představuje 119 400 korun za rok. Výnos z nájmu tak může pokrýt významnou část nákladů na financování. Skutečná měsíční platba ale závisí na konkrétní konstrukci úvěru a může zahrnovat i další platby či spoření.
Rozdíl oproti několikaletému spoření na akontaci spočívá především v načasování. Při spoření si člověk vytváří likvidní rezervu, ale žádnou nemovitost zatím nevlastní. Při investici přijímá dlouhodobý závazek a část svého příjmu používá na jeho splácení, zároveň však vlastní byt od začátku a na nákladech financování se podílí příjem z nájmu.
Druhý krok: vlastní bydlení
Význam prvního investičního bytu se ukáže už po několika letech. Pokud byl pořízen prostřednictvím úvěru bez zástavy samotné nemovitosti, při pozdější koupi vlastního bydlení jej banka může za určitých podmínek přijmout jako další zajištění nové hypotéky.
Banka při výpočtu LTV pracuje s hodnotou zastavených nemovitostí. Již vlastněný byt proto pomáhá snížit částku, kterou bude nutné při nákupu další nemovitosti vložit v hotovosti.
Současně ale původní úvěr nezmizí. Banka jej bude při hodnocení klienta zohledňovat společně s jeho příjmy a dalšími závazky. Investiční byt si také sama ocení a rozhodne, zda jej jako zástavu akceptuje. Struktura proto bude jinak fungovat u jednotlivce s průměrným příjmem a jinak například u páru se dvěma stabilními příjmy.
První investiční byt tak plní jinou roli než nemovitost, ve které chce jeho majitel dlouhodobě žít. Umožňuje začít vytvářet nemovitostní majetek dříve a později usnadnit další krok.
Rodina nemusí čekat na byt
Pokud má být pořadí vždy stejné – několik let spořit, potom na hypotéku koupit vlastní bydlení a teprve následně řešit rodinu – celý životní plán se snadno výrazně posune. Průzkum Deloitte ukazuje, že více než polovina české generace Z už kvůli své finanční situaci některá důležitá rozhodnutí odkládá.
Dostupnější investiční nemovitost nabízí jiné pořadí: mladý člověk nebo pár dál bydlí tam, kde mu to v dané životní fázi vyhovuje, a současně už vytváří vlastní majetek jinde.
Pro člověka se stabilním příjmem, který dokáže dlouhodobě splácet, ale dnes mu chybí několik set tisíc korun na začátku, představuje první investiční byt jednu z cest k budoucímu vlastnímu bydlení.