Investiční nemovitosti si v Česku dlouhodobě drží pověst bezpečného způsobu ukládání peněz. V posledních letech ale začíná být stále zřetelnější, že mezi růstem hodnoty nemovitosti a její schopností generovat pravidelný výnos vzniká stále větší rozdíl.
Zatímco v Praze nebo Brně se hrubé výnosy z pronájmu většinou pohybují kolem tří procent ročně, v některých regionech mohou dosahovat pěti až sedmi procent. Rozdíl přitom nevzniká pouze na straně nájemného, ale především v pořizovacích cenách. Ve velkých městech sice nájmy setrvale rostou, ceny bytů však rostou ještě rychleji. Důsledkem je situace, kdy investiční byt v metropoli často funguje spíše jako sázka na budoucí zhodnocení než jako zdroj pravidelného příjmu. Pokud investor využívá financování hypotékou, nájemné mnohdy nepokryje ani samotnou splátku úvěru. V řadě regionů naopak zůstává poměr mezi cenou bytu a výší nájemného výrazně příznivější.
Největší překážkou už nejsou peníze, ale čas
Vyšší výnos ale automaticky neznamená jednodušší investování. Výsledky průzkumu STEM/MARK ukazují, že největší bariérou investic do regionálních nemovitostí nejsou samotné peníze, ale starosti spojené se správou bytu, komunikací s nájemníky a administrativou. Téměř polovina lidí označuje správu nemovitosti za hlavní překážku podobné investice. Právě proto se mění i samotný způsob investování do nemovitostí. Stále více investorů nehledá pouze byt, ale kompletní servis, a to od výběru nemovitosti přes obsazenost až po dlouhodobou správu.
Jeden byt v Praze za několik klíčů v regionech
Na této změně stojí služba Klíč za klíč od společnosti Salutem Real. Její princip spočívá v tom, že investor nesoustředí celý kapitál do jedné nemovitosti v drahé lokalitě, ale směnou získá portfolio několika bytů v regionech včetně zajištěné správy. Konkrétní transakce ukazuje, jak může takový model vypadat v praxi. Investor vlastnil investiční byt v Praze v hodnotě 9,5 milionu korun. Roční nájemné činilo 310 800 korun, což odpovídalo výnosu přibližně 3,3 % ročně. Nemovitost následně směnil za tři investiční byty v regionu s celkovou hodnotou 10,33 milionu korun, přičemž doplatek z vlastních zdrojů činil 830 tisíc korun.
Roční nájemné nového portfolia přesahuje 630 tisíc korun a jednotlivé byty nabízejí výnos kolem 6,1 % ročně. Investor tak dnes vlastní tři nemovitosti místo jedné, zatímco o jejich správu, obsazenost i provoz se stará Salutem Real. Nejde přitom o tvrzení, že Praha nebo Brno přestávají být zajímavými místy pro investice. Mění se spíše samotná investiční logika. V době dražších peněz a vysokých pořizovacích cen už samotné vlastnictví bytu automaticky neznamená atraktivní výnos.
Regionální byty vracejí do hry pozitivní cash flow
Vyšší výnos regionálních nemovitostí otevírá ještě jednu možnost, která ve velkých městech přestává být samozřejmostí, pozitivní cash flow i při využití hypotečního financování. V řadě regionů totiž stále existují lokality, kde nájemné dokáže při vhodně nastaveném financování splátky úvěru z velké části nebo zcela pokrýt. Investor tak nebuduje majetek pouze prostřednictvím růstu cen nemovitostí, ale také postupným splácením dluhu. Při pořízení bytu za čtyři miliony korun s vlastním kapitálem jeden milion korun a hypotékou ve výši tří milionů korun může investor během prvních pěti let splatit zhruba půl milionu korun jistiny. Po deseti letech už splacená částka přesahuje jeden milion korun a po dvaceti letech investor vlastní plně splacenou nemovitost. Právě kombinace pravidelného příjmu z nájmu, postupného splácení úvěru a potenciálního růstu hodnoty aktiv je jedním z důvodů, proč se část investorů začíná na regionální nemovitosti dívat jinak než v minulosti.
Služba Klíč za klíč je ideální pro jednotlivce, kteří chtějí budovat dlouhodobý pasivní příjem, ale nechtějí řešit právní náležitosti, nájemníky nebo trávit víkendy na opravách. Salutem Real přináší investiční řešení na klíč, doslova.“ Jaroslav Ton, spoluzakladatel Salutem Real