Únor 2026 se na českém hypotečním trhu nezapsal jako běžný zimní měsíc. Podle dat ČBA Hypomonitoru se zařadil mezi pět historicky nejsilnějších hypotečních měsíců vůbec a čísla za tímto výsledkem si zaslouží střízlivou interpretaci. Ne proto, aby vyvolala euforii, ale proto, že správné čtení trhu je základem každého rozumného investičního rozhodnutí.
Klíčová data za únor 2026
- Objem nových hypoték (bez refinancování): 29,7 miliardy Kč. Oproti lednu nárůst o 10 %, od začátku roku objem nových hypoték dosáhl 56,7 miliardy korun — o 17 miliard více než ve stejném období loni.
- Celkový objem hypotečních obchodů včetně refinancování: 40,5 miliardy Kč. Refinancování a navýšení tvořily více než čtvrtinu trhu, což ukazuje, že část klientů aktivně upravuje své dřívější úvěrové podmínky.
- Průměrná úroková sazba nových hypoték: 4,46 %. Mírný pokles z lednových 4,48 %. Meziročně sazba klesla o necelých 0,3 procentního bodu
- Průměrná výše nové hypotéky: 4,63 milionu Kč. Meziročně nárůst o 16 %, tedy o 630 tisíc korun. Evidentně se vyčkávací strategie při nákupu nemovitosti v prostředí rostoucích cen nemovitostí nevyplácí.
Zjednodušeně řečeno: sazby mírně klesly, domácnosti si berou výrazně větší hypotéky.
Proč takový boom, a proč je částečně dočasný
Únorová čísla nelze číst jako nastolení nového normálu. Na trhu se sešly tři faktory najednou: mírný pokles sazeb, pokračující růst reálných mezd a zejména: blížící se zpřísnění podmínek ČNB pro tzv. investiční hypotéky.
Od dubna 2026 doporučuje Česká národní banka u hypoték na investiční rezidenční nemovitosti limit LTV na úrovni 70 % (oproti dosavadním 80 %) a ukazatel celkového zadlužení DTI na úrovni sedminásobku ročního příjmu. Část investorů i fyzických osob s investiční motivací proto uzavírá financování ještě za stávajících podmínek. Únorová čísla tak z části odrážejí přesun poptávky z budoucnosti, předzásobení před dubnovým termínem.
Co z toho plyne pro realitní trh
Za aktuálním boomem stojí jevy, které dubnem neskončí. Rezidenční nemovitosti v posledních čtvrtletích dále zdražovaly a růst cen v řadě segmentů zůstává rychlejší než růst příjmů domácností. Nabídková strana, tedy nová výstavba, za poptávkou dlouhodobě zaostává. Zpřísnění podmínek pro investiční hypotéky přirozeně omezí část menších individuálních investorů kupujících byty „na pronájem“. Poptávka po nájemním bydlení ale nikde nezmizí, jen část z ní přejde od individuálních pronajímatelů k profesionálně řízeným portfoliím. To je trend viditelný napříč západní Evropou. Česko ho teprve dohání.
Salutem Group: stabilní příjem tam, kde končí dostupná hypotéka
Model Salutem Group pracuje s jinou logikou než klasická hypoteční investice jednotlivce, a právě v prostředí, které popisuje únorový Hypomonitor, je tato logika ještě čitelnější.
Salutem pracuje s modelem, v němž investor vstupuje do nemovitosti a Salutem následně zajišťuje její dlouhodobý pronájem i správu. Pro investora to znamená stabilní nájemní cash flow, které není přímo navázáno na refinanční cyklus jednoho konkrétního hypotečního úvěru. Úrokové riziko se neřeší na úrovni jedné smlouvy, ale na úrovni celého portfolia s možností pracovat s různými délkami fixací a strukturou financování v čase.
Únorový Hypomonitor není argumentem pro přehřátý optimismus ani pro ústup z nemovitostí. Je potvrzením, že český rezidenční trh zůstává aktivní, ale zároveň vstupuje do fáze, kde o výsledku rozhoduje více než kdy dříve kvalita modelu, lokality a provozní disciplína, nikoliv pouze výše úrokové sazby. V takovém prostředí má dobře nastavený model zajištěného nájemního příjmu vyšší hodnotu než sázka na načasování trhu.